去年上半年加码的那些楼市调控政策，正在一个又一个的城市被悄咪咪的突破。

去年刚扎紧的绳子，今年就解开了绳结。

更加意外的是

——竟然都没有被叫停。

——早该落下的锤子，竟然没落下。

先别说话！

——掰着指头先数数，自春节之后，有多少城市放松了调控政策？

广州放松了新房限价，主动调高了豪宅和改善产品的限价标准

——个别豪宅的备案价，调高到14万/平

重庆、赣州、菏泽和南通，部分银行降低了首套房的首付比例

——从之前的30%，降低为20%。

紧跟着，佛山非限购区和南宁相继降低首付比例

——佛山非限购区，首套首付比例降低到20%；南宁部分银行，二套首付比例降低到30%。

上海调高了“三价就低”的涉税指导价

——二手房的首付门槛，降低了。

郑州不仅计划取消20%的差额税，还即将上线去库存的大杀器“棚改货币化安置”，商贷利率也降到了近五年的新低

——眼看着，像死水一样的郑州楼市，又有了重新激活的希望。

一大波新的涉房信贷产品，重出江湖

——部分银行，不再查首付来源；

——停了两三年的转按揭，也上线了；

——上海的二抵（按揭房再贷）也上线了，二抵利率甚至比一抵还要低；

——惠州大亚湾甚至还直接把“首付贷和0首付”这种野生杀器，也祭了出来；

这其中，还夹杂着以广州和杭州为代表的一大波一二线城市，先后降低了首套和二套的房贷利率。

——2月份，有87个城市主流房贷利率出现下调。

从新房限价，到二手房指导价，又到首付比例，再到房贷利率，最后到信贷政策……

各个环节的楼市调控政策，都在悄咪咪的放松。

从一线城市，到二线城市，再到三四线城市……

各个城市的楼市调控政策，也在悄咪咪的放松。

政策松绑，不仅出现了城传城现象，还出现了链条式传播。

反观一年前，在疫情后的最难时刻

——像驻马店和菏泽这种屁大点的三四线城市，稍微放松一下，就被彻底锤趴下。

而这次哪怕是像上海和重庆这种一二线的大城市，做出了降低首付比例这种大规模的宽松，政策的重锤却没有下来。

调控实质性松绑了，也实质性的蔓延扩散了。

竟然没约谈、没叫停，没被锤。

为什么？

仔细品品为什么？

这一切，要从几天前的那场会议说起。

2月24日，住建部召开了一场新闻发布会。

这场会议上，提到房地产和楼市。有几个关键性的措辞发生了变化。

第一个措辞变化

——房地产仍然是支柱行业。

这场会议上，提到房地产的行业地位时，讲到了一句话——

努力为稳定宏观经济大局发挥积极作用。

这句话的背后，还有三句延伸的定义——

住房和城乡建设事业和人民群众的日常生活密切相关；是补短板、扩内需、增投资、促销费、建设强大国内市场的重要领域；要为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。

把以上联系在一起，就能找到几个关键词：

稳定大局、密切相关、重要领域、做出贡献。

两年了，朋友们！

这是过去两年时间里

——决策层在公开场合，第一次如此旗帜鲜明的肯定房地产行业和楼市。

在这场会议之前，决策层提及房地产时只有四个字：房住不炒。

整整两年，每次提及你，向来都是“小朋友不听话，得好好揍”。

突然有一天，摸着你的头，和蔼的说“还是好同志，组织还是需要你的”。

久旱逢甘霖，枯木又逢春啊。

地位定性变化了，政策方向自然也要发生变化。

第二个措辞变化

——从打爆信心到给予信心。

自去年上半年开始，关于楼市的政策方向都是奔着“打爆信心”去的。

关于这一点，咱们之前讲过很多次——

比如二手房指导价，就是为了打爆二手市场的信心；比如涉房信贷两道红线和房企融资三道红线，就是为了倒逼房企降杠杆割肉，打爆新房市场的信心；比如涉房信贷两道红线和住宅用地出让两集中，就是为了打开土地供应缺口，打爆土地市场信心。

打压信心，打压了整整一年。

而在这场会议上，决策层罕见的开始主动给予信心了。

之前很多人不是拿着出生率和人口自然增长率，来唱空楼市么。

这次决策层主动与楼市站在一起，为楼市表明信心。

在这场会议上，针对出生率的下滑，决策层明确告知两点——

我国仍处于城市快速发展阶段住房刚需是比较旺盛的

这两句话是什么意思？

这是在告诉所有人——

中国楼市的基本盘不在人口自然增长率，而在城镇化。

中国的城镇化仅有63%，距离75%以上的城镇化瓶颈期，还有至少10%的增速。

未来十年，中国还会有大量的人口从农村和中小城镇进入大城市，向大城市集中。

甚至，决策层在这场会议上还直接明确的给出了数据——

每年新增城镇就业1100万人。

甚至甚至，决策层在这场会议上不仅给出了数据，还直接点明了答案——

1100万的新增城镇就业，就是1100万的楼市新增刚需。

给信心能给到“把答案写到脸上”的地步，这也是近两年的第一次。

第三个措辞变化

——把政策扶持的范围，从刚需扩展到改善。

去年上半年，政策最严苛的阶段，决策层提到楼市时，几乎是一刀切的——

不管刚需还是改善，统统都是“房住不炒”。

到了去年年底，决策层的措辞发生了一点点的变化。

大家去关注去年底的楼市相关会议，曾多次提到过一句话——

要满足刚需人群的合理住房需求。

到了这次会议上，措辞再次发生了变化。

这次的会议上，决策层专门讲了一句话——

保障住房刚需，同时满足合理的改善性需求。

政策支持的范围开始扩大了。

从一刀切，到支持刚需，再到支持刚需和改善。

这是近两年，少有的把“改善型需求”纳入了政策支持和满足的范围。

改善需求该如何满足？

降低门槛！降低首付门槛！

许多城市，二套认定是认贷款记录。

不管是否还清，只要有过贷款记录，动辄就是6-8成首付。

一线城市改善门槛至少1000万打底，首付600-800万，直接干掉了一大票“有心改善，无力首付”的家庭；

二线城市改善门槛300-600万，首付要200-400万，多少人狠狠作罢。

要满足改善需求，先把首付门槛降下来。

起码先把房贷已结清，认定为首套。

自这场会议之后，大家再去看——

以南宁为代表的部分二线城市，开始偷摸放松了二套的首付比例，而且上面也没锤，似乎有默许的倾向。

支持改善需求嘛，上面说了。

以上就是这场会议的三个重要措辞变化。

先肯定了地位

——稳大盘还是需要你的。

再给足了信心

——不要怕，楼市引擎在城镇化。

最后指明了政策放松的方向

——不仅要支持刚需，也要支持改善，首套二套的门槛都可以降。

此时此刻，关键性的问题来了

——接下来，楼市该怎么走？

第一，会有更大范围和更大力度的试探性放松。

楼市的稳增长支柱地位，已经得到了肯定。

高帽戴上了，就该靠你发挥作用了。

胆大的城市，已经做出了表率，而且也没有被锤。

那么——

一定会有更多的城市加入到政策松绑的大军中，而且政策松绑的力度也会越来越大。

几乎不用再担心政策“一日游”，放心往前跑的人只会更多。

第二，第一波的试探性放松，主要围绕降低首付门槛。

既然上面说了，要支持刚性需求和改善需求。

是不是可以把首套首付比例，从30%降低到20%？

是不是可以把二套首付比例，从60%-80%降低到40%-50%？

是不是可以把“贷款已结清”作为首套，首付比例也降到30%？

已经有人降了，是不是咱们也要降？

首付门槛一降低，杠杆就加上去了，需求就激活了。

需求激活了，市场就热了。

第三，只要第一波不被锤，第二波的试探性放松就来了。

第二波的试探性放松是什么？

限购！

事实上，已经有城市开始打限购的主意。

比如，某个中部大省的省会城市，已经提出了“鼓励外来务工人员在郑州买房”；

还有，南昌再次祭出了“城镇化和抢人”的大旗，提出了“大专及以上学历，不用落户和社保，直接买房”。

我就是为了解决刚需的购房难题，我能有什么坏主意呢。

第四，普适性的货币宽松，再加上试探性的楼市政策放松……

上周，我写了一篇文章。

在那篇文章中，我举了春节后发生的种种事例，告诉大家——

合规性监管已经放松，水已经进入了楼市。

以合规和不太合规的方式，以极低的成本，进入了楼市。

那么，进入楼市的水，再遇上试探性的政策放松，会发生什么？

举几个例子——

水来了，被股市坑怕的悟饭表舅很焦虑，只想买房，但是没钱。

结果遇上了首付比例降低，又恰好不怎么查首付来源，你猜表舅会怎么办？

水来了，生意不咋赚钱的葫芦娃老叔也很焦虑，想锁定个资产，但是二套钱不够。

结果遇上了二套首付比例降低，又恰好能拿到利息极低的经营贷，你猜老叔会怎么办？

水来了，呆在老家的水冰月二姨同样很焦虑，想进场二线城市，但是没有房票。

结果遇上了限购门槛放松，又恰好二姨的女儿大学刚毕业，你猜二姨会怎么办？

我不说，你细品。

讲到这里，我相信你对2022年的楼市大致心里有底了。

水龙头拧开了，水已经流了出来；

合规性监管放松了，水已经能流入楼市；

楼市严苛的调控政策正在试探性放松，水能以相对宽松的方式流入楼市。

尚不敢说一定会有大行情，只能说最坏的时刻绝对已经过去。

我承认，当下的市场仍然比较低迷，信心仍未修复。

但是，但是，但是！

信心的修复，几乎是一瞬间的事情。

比如——

2022年的第一轮集中土拍，马上就要来了。部分开发商，也已经拿到了开发贷。

假如，我是说假如

——第一轮集中土拍，能拍出个一片大好，比如类似去年的第一轮。

你猜，信心会不会回来？

赌注，再次压在了第一轮的集中土拍！

讲到这里，我们再次回到近两天反复争论的话题

——今年是否有小阳春？

答案很清晰，万事俱备，只差信心。

信心是否回来，就看第一轮的土拍结果了！