当龙湖地产在上海入驻第一家天街项目的时候，现场火爆堪称国庆。各种营销活动震耳欲聋。龙湖也由此自信满满要实现全年95%的商铺入驻。如今5年过去了，现今的状况却完全变天到让人吃惊，无法相信……

龙湖上海虹桥天街是2017年建成开放的，体量25万平方米的全业态商业综合体，也是上海虹桥商务区体量最大的购物中心。购物中心由A座、B座两个Mall组成，均为地下二层、地上六层。

我特意挑了一个周末去现场探店。整个商场外立面设计比较现代，与周边商务感十足的建筑风格相比，它的商业气息还是比较浓的。在这里，龙湖其实还有个外街商业，其人气自不必说了，跟宝山天街（铂金岛）差不多命运，几乎没有人，也没几家商店在开的，但整体的商场商务感及整洁度比宝山铂金岛好很多。或许跟商务人群上下班潮汐变化有关，但是以周末几乎没人的状况推想，平时上班时间，人气也不太会有质的变化。

室内MALL，A馆除了B1人气多一点，其它所有楼层几乎都是人气凋零。B2几乎全是餐馆，有个永辉超市，餐馆都没什么人。B1有个卡丁车俱乐部主力店，零售如华为店，戴尔，好特卖等。1F主要是一些零售跟餐饮如周大福，斯凯奇，SPAO新元素等。2F也是以零售和餐饮为主，还有一个KTV，3F为儿童类业态，标配的卡通尼乐园。4F/5F几乎为餐饮，只有一家左庭右院人气多一些，其它餐馆也都没人，4F-5F还有一个新幕激光影院。6F为局部区域，主要为滑雪训练场及屋顶花园。B馆的B1，B2几乎空置，B2为金螳螂家，很空。B1做直播的大空间也是空荡荡的，没人，沿着主中庭有几家家纺床上用品店。1F除了有个很久以前羊肉串人气还不错，其它店都几乎没人。2F主要为餐馆，有韩宫院，小菜园等，也有一个KTV。3F全为餐馆，除了海底捞火锅店，其它店也都没什么人。B馆4F-6F为一展空间和龙湖的办公场所。整个商场逛下来，没有什么营销活动，人气非常差。

虹桥天街里的业态都比较传统，没有特别有吸引力的业态植入，所以很难通过一些网红打卡点来带动流量。商场里两个KTV的植入也是非常让人意外。室内装修设计还有比较大的提升空间，特别是吊顶空间，与宝山天街南区MALL相比，明显设计力度差很多。针对休闲，慢生活的一些场景塑造不多，套路与宝山天街一样，但是宝山天街能火的原因也是因为其人群基础，类型及消费层级完全不同，匹配度比较高。

商场这么靠近虹桥超级交通枢纽，周边商务区办公人员也很密集，为什么现实却如此惨淡？我试着从不同维度去探访深挖其背后的原因。

首先，虽然周边人群很多，但基本为商务性质的办公人员。他们白天上班，晚上回家不在这个区域。在的时候很忙，不忙的时候在家陪家庭，时间完全错位的。它俨然是着了闸北协信星光广场的道，其周边也是靠自身商务人群，只有很少量的附近小区居民，实况很萧条。在这种情况下，针对商务人群的核心特征没有抓住就很难有吸引力。

其次，虹桥天街打的还是家庭式商场模式。比较适合家庭，朋友聚会，娱乐培训等。然而周边几乎无居住小区，针对商务人士的慢生活，小资情调却又很缺失。无法提供商务人群在忙碌的工作中希望有一片放松，幽雅，适合洽谈商务的地方。

第三，据探访了解，最近几年租金不停的上涨，然而商场人气却在不停的消退，再加上电商，导购平台等的冲击，导致商家生存压力越来越大，难以为继，商铺一波又一波的轮换。

第四，周边交通复杂。从高铁站，飞机场来的商旅人群步行太远，且受立体城市空间影响，项目被遮掩难寻，区位展示不够醒目。从高铁站驾车，路线曲折环绕，且没有地铁站直达，很难吸引商旅人群过来。相比虹桥天地来说，其交通可达性及商场展示都差很多。

第五，商场业态与周边人群匹配度不高。如今商场能维持的业态基本就是三类：餐饮，儿童娱乐，沉浸式体验活动（比如溜冰，剧场，主题IP体验等）。儿童娱乐需要居住区家庭型客流支撑，在这里，没有客群基础就很难持续，沉浸式体验类又比较缺失，而专打餐饮，可选性又很多，而且人都不多，自然人们就会选择服务比较好，口碑比较不错的餐馆，现场人气比较好的三家餐馆情况来看便可见一斑。

最后，周边商场竞争太激烈，虹桥天地，协信中心，虹桥丽宝广场，虹桥世界中心等等，要不本身商场体量巨大，要不自配有很丰富的商业服务配套。要想生存非常艰巨。

虹桥天街的命运，跟整体的城市规划也不无关系。如今的城市规划到处呈现居办两地的情况，不仅导致增加了市民的通勤时间，通勤成本，吃穿住行的基本生活配套服务需求也出现了比较大的匹配失衡。如今产业新城也兴起了十几年了，类似问题泛滥严重，然而如今还有不少三四线城市的新城规划还在学习一二线城市已经走过的，不太成熟的一些地方，让人很痛惜。期待相关规划设计院，机构能够引起重视，能有更加合理的人性思考，产城融合的诉求如今也越来越受人们的重视和期待。

在这么一个噱头十足，却又尴尬的位置上，隔壁还有一个难兄难弟虹桥天地，据说现状也不容乐观，下次我们去那看看，虹桥天地又有多惨。咱们下期再见，拜拜！

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